案情概覽

        胡先生在甘肅某村有一套自建房屋。2018年5月，縣國土局向胡先生送達《責令改正國土資源違法行為通知書》，認定胡先生未經(jīng)批準、擅自占用土地進行房屋建設的行為違法，責令胡先生限期改正違法行為，恢復土地原貌。同年6月，鎮(zhèn)政府作出公告，催告胡先生自公告發(fā)布之日起3日內自行拆除違法建筑，否則將予以拆除。

        眼看自己的房屋即將被拆除，胡先生來到北京圣運律師事務所尋求法律幫助。王有銀主任仔細聽取了案件情況后制定了辦案計劃，并指派團隊律師具體執(zhí)行。在圣運律師的協(xié)助下，胡先生提起了行政訴訟。

        不料，在法院尚未開庭審理前，鎮(zhèn)政府組織人員對胡先生的房屋實施了拆除。面對突發(fā)情況，律師迅速對爭取合法權益策略作出調整。

        律師認為，鎮(zhèn)政府在實施拆除之前雖然進行了公告、催告、作出沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定等程序，但催告和沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定的具體內容與法律要求存在差距，未告知胡先生享有的救濟權利和途徑。因此，拆除程序存在瑕疵。

        最終，法院經(jīng)審理采納了律師的意見，判決確認鎮(zhèn)政府實施的拆除行為違法。

法律點評

       本案中涉及了違建認定、拆除程序、救濟方式等法律知識，基本涵蓋了拆除爭取合法權益的各個方面。今天，圣運律師為大家盤點拆除爭取合法權益中常用的法律知識，以期對廣大拆遷戶有所幫助。

一、什么是違法建筑 

        依據(jù)法律規(guī)定，建造房屋需要滿足一定的法律條件，否則就可能被認定為違法建筑。在我國，違法建筑一般包括以下三種情況：

1、未依法取得相應的土地使用權或土地使用權取得的方式不符合法律規(guī)定；

2、不符合城鄉(xiāng)建設規(guī)劃；需要注意的是，城鄉(xiāng)規(guī)劃法自2008年1月1日起施行，在此之前建造的農村房屋沒有取得審批手續(xù)的并不必然違法，可在拆遷時依據(jù)當?shù)叵嚓P政策補辦相關手續(xù)。

3、臨時搭建的房屋超過了合法期限。依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地管理法的規(guī)定，臨時建筑的使用年限一般為兩年，如果超出這一期限還不拆除，就會成為違法建筑。

二、拆除違建過程中易產生的違法行為

第一，查處主體不合法。在我國，除了地方有特別授權的以外，一般由規(guī)劃局、規(guī)劃委員會、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、城市管理綜合行政執(zhí)法局對違法建筑進行查處，如果不是上述主體或有特別授權的其他主體，拆遷戶有權拒絕。

第二，調查程序不合法。拆遷戶要注意，調查人員不得少于兩人，要主動出示證件，調查結束后，要讓拆遷戶確認詢問筆錄記錄是否正確，并在上面簽字。拆遷戶要注意，詢問筆錄每頁都要簽字，如果最后一頁有較大的空白處，要頂格簽字，防止作出其他修改。

第三，不履行拆除程序。這在實踐中較為常見，拆除違建，一般要先下達《限期拆除通知書》，隨后進行公告、催告、作出沒有合法手續(xù)執(zhí)行決定等程序。拆遷戶要特別注意，履行上述程序時，拆遷方要時刻告知拆遷戶享有救濟權利以及可以選擇的救濟途徑，否則，就存在程序瑕疵，可以確認違法。

三、拆除爭取合法權益的主要途徑 

        如果對拆除決定不服或者房屋已經(jīng)被拆除，拆遷戶可以通過行政復議或訴訟的方式進行爭取合法權益，請求確認違法，并賠償相關損失。需要注意的是，行政復議有周期短、成本低、手段較為溫和、還可通過訴訟方式進行救濟等方面的優(yōu)勢，在有談判可能的情況下可以作為首選。如果拆遷方態(tài)度較為強硬，不存在任何談判的余地，可果斷通過司法途徑，提起行政訴訟進行爭取合法權益。

        拆遷戶要特別注意，如果不明確拆遷主體是誰，可以通過報警的方式予以明確，還可以直接起訴法律明確規(guī)定具有行使該行政行為職權的單位，法院會根據(jù)舉證情況對拆除主體作出推定。除此之外，即便自己沒有掌握對方行為違法的證據(jù)，也可以起訴，依據(jù)舉證規(guī)則，拆遷方要自證其行為合法。

律師寄語

        拆遷爭取合法權益中涉及大量的法律知識和爭取合法權益策略，如果被拆遷人不幸遭遇拆除，一定要注意保存好能夠證明拆除發(fā)生的一切證據(jù)，為后續(xù)委托律師爭取合法權益做好前期準備工作。